Elementos de la compraventa: Consentimiento

El consentimiento es un elemento esencial de la compraventa, tiene su fundamento en el artículo 1801 "la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y el precio; salvas las excepciones siguientes"
Por lo tanto, el consentimiento, exento de vicios, debe recaer sobre la cosa y el precio. Ambas partes deben entender que están comprando-vendiendo la misma cosa, y al mismo precio, si no se produce un error, ya sea sobre la identidad de la cosa específica (art. 1453) o sobre la sustancia o calidad esencial de la misma (art. 1454).

¿Qué pasa con la venta de cosa forzada? ¿Acaso hay consentimiento en ella?
Se entiende que el juez es el REPRESENTANTE LEGAL del vendedor, que es el deudor al que se le obliga a vender sus bienes, a pesar de que se vea a simple vista que no hay consentimiento (y al no haber consentimiento la compraventa sería nula), se entiende que el deudor al adquirir la obligación con el acreedor, le otorga el derecho de prenda general sobre sus bienes (art. 2465), dándole la posibilidad al acreedor de vender sus bienes (previo procedimiento válido) para pagarse la deuda.

Por lo tanto, es completamente válida la compraventa de cosa forzada. Ahora bien, en relación a los inmuebles el notario deberá certificar que se han pagado los impuestos territoriales antes de inscribir la compraventa.

OJO: el juez es representante legal en la venta, NO en la tradición.

Por regla general, es sólo consentimiento perfecciona la compraventa, sin embargo existen excepciones (elemento esencial):

1. Solemnidades legales: 

• Escritura pública: En conformidad con el artículo 1801 inc. 2 se deben otorgar por escritura pública la venta de bienes raíces, censos, servidumbres y sucesiones hereditarias. Si no se otorga la escritura pública, se entenderá que el contrato no se ha ejecutado o celebrado (art. 1701).
• Venta forzosa: El acta de remate, firmada por el juez, el rematante y el secretario hace provisoriamente las veces de escritura pública para el perfeccionamiento, pero deberá extenderse la escritura pública definitiva dentro de tercero día, y esta última será admitida en la inscripción ante el Conservador. (art. 495 y 497 CPC)

2. Solemnidades Voluntarias:

Art. 1802: Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2 del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras  no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.

*Es importante que las partes estipulen expresamente que se requiere de una solemnidad para que se perfeccione el contrato.