Compraventa: Pactos accesorios

1. Pacto comisorio:

Es la condición resolutoria de NO cumplirse el contrato, expresamente estipulado.

Clasificación:

a. Simple: Aquel en el que se estipula que de no cumplirse lo estipulado, se resuelve el contrato (no tiene diferencia con la condición resolutoria tácita), pero esta resolución no es de pleno derecho, teniendo así, ambas partes el derecho de pedir el cumplimiento o la resolución.

b. Calificado: Aquel en el que se estipula que de no cumplirse con lo pactado se resolverá ipso iure el contrato. Sin embargo, a pesar de esta estipulación "ipso iure" no resuelve el contrato de pleno derecho, el acreedor podrá solicitar el cumplimiento y el deudor podrá enervar la acción, pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificación judicial.

2. Pacto de retroventa (art. 1881):

Aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipule, o si no hay estipulación, lo que haya pagado por la cosa.

Se trata de una condición resolutoria y meramente potestativa (ya que depende de la sola voluntad del vendedor).

* el plazo convenido para hacer efectiva la retroventa, no puede ser superior a 4 años, además deberá dar aviso al comprador: si se trata de bienes muebles será 15 días antes, y si se trata de inmuebles 6 meses antes. Ahora bien, si se trata de una cosa que da frutos de tiempo en tiempo, por el trabajo del comprador, no se podrá pedir la restitución sino después de obtenidos los frutos de su esfuerzo.

En cuanto a los efectos, debemos distinguir:

- Si el vendedor ha hecho valer su derecho dentro del plazo legal o convenido: Estamos ante una condición resolutoria CUMPLIDA, por lo tanto de resuelve el contrato, y las partes deben volver al estado anterior de contratar, debiéndose mutuas prestaciones.
- Si el vendedor NO ejercitó su derecho en el plazo legal o convencional: Estamos ante una condición resolutoria FALLIDA, por lo tanto caducan los derechos del vendedor y se consolidan los del comprador.

3. Pacto de retracto (art. 1886):

Aquel en el que se estipula que se resuelve el contrato, si en un plazo determinado, aparece un nuevo comprador que ofrezca condiciones mas ventajosas.

*El plazo no puede ser superior a 1 año, y el comprador primitivo puede evitar la resolución si se allana a mejorar las condiciones en los mismo términos que el comprador nuevo.

En relación a los efectos, son los mismos que en el pacto de retroventa.