Contrato de promesa

¿Qué es?

Es un contrato por el cual una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato. 

Se trata de un contrato previo o preparatorio, que nos permite postergar la celebración de un contrato, por circunstancias que hacen imposible su celebración de inmediato.

Hay que tener en cuenta que la promesa es un contrato distinto al contrato que se promete. Se puede prometer cualquier contrato, sin embargo este debe ser real o solemne (de acuerdo a lo dicho por Ramón Meza) ya que, si no es así, no sería posible cumplir el cuarto requisito y el contrato de promesa se identificaría con el contrato prometido.


Requisitos (art. 1554)

1. Que la promesa conste por escrito: Está es una solemnidad, puede ser tanto escritura privada como pública. De acuerdo al artículo 1787 establece que la promera que se hacen los esposos, en consideración al matrimonio, debe ser por escritura pública.
   En el código de comercio encontramos una excepción en el artículo 515, donde se establece que el contrato de seguro se puede prometer de forma verbal, con tal que los contratantes hayan convenido en la cosa, riesgo y prima.
2. Que no sea de aquellos que la ley declara ineficaces: Se entiende que se trata sobre la  nulidad absoluta, ya que es válido el contrato de promesa que recaiga sobre un contrato que sea momentáneamente eficaz. Por lo tanto SI, la promesa de compraventa de bienes embargados por decreto judicial es válida, entendiéndose que la condición es que se alce el embargo.
   Ahora bien, de acuerdo al artículo 1749, el marido no podrá prometer enajenar o gravar bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin AUTORIZACIÓN DE ESTA.
3. Que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato: ya que el contrato de promesa se trata de postergar la celebración de un contrato, es menester que se fije el momento en que se va a celebrar. Lo normal es que se trate de un plazo suspensivo, pero nada obsta a que se estipule un plazo extintivo (por ejemplo, no se podrá celebrar el contrato prometido después de 30 días), sin embargo esto no impide que el acreedor exija el cumplimiento forzado del contrato después de vencido el plazo (todo depende de como se redacte la clausula).
   En cuanto a la condición, esta también va a ser por regla general suspensiva, pero también se podrá estipular una condición resolutoria.
   Por lo tanto este contrato siempre estará sujeto a una modalidad.
   
   
4. Que se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para su perfección: la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban: Esto quiere decir que se debe especificar da tal modo que se entienda de qué contrato se trata. Basta, de acuerdo al profesor Areyuna, con los elementos esenciales del contrato que se promete.

Efectos

Del contrato de promesa emana una OBLIGACIÓN DE HACER. 

¿Cómo se resuelve la promesa?

De acuerdo al artículo 1554, "Concurriendo estas circunstancias (requisitos) habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente".

Por lo tanto, de acuerdo al artículo 1553, el acreedor podrá pedir que el deudor en mora ejecute el hecho convenido o que se le autorice a él mismo para ejecutar por un tercero a expensas del deudor o que el deudor indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato. Todo esto al arbitrio del acreedor y con indemnización de la mora. 

También la parte diligente podrá utilizar el artículo 1489, o sea solicitar el cumplimiento forzado, la resolución o la indemnización compensatoria. 

La regla general es que el contrato de promesa sea BILATERAL y oneroso, sin embargo se puede celebrar tanto la promesa UNILATERAL de celebrar un contrato UNILATERAL (prometo prestarte mi casa el jueves), y la promesa UNILATERAL de celebrar un contrato BILATERAL (A promete vender a B un lápiz). 

Ahora bien, de acuerdo a Alessandri sería nulo el contrato de promesa UNILATERAL de celebrar un contrato BILATERAL, ya que no está la voluntad de celebrar el contrato por parte de B. Sin embargo, la doctrina acepta este tipo de promesa.